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房产市场
房产市场

  澳洲房产是指澳大利亚境内的房产,包括公寓、联排房屋和独立别墅等多种房屋类型,其最大的特点是永久产权,并且澳洲法律规定,非澳洲国籍者不可以购买二手房,只能购买新房。近年来,由于出国移民留学和海外投资的发展,澳洲房产逐渐成为社会话题的热点问题,并由澳洲房逐步开启了外国房产在中国销售的新纪元。 澳洲房产市场有着完善的法律法规,从一定程度上遏制了房产投机的发展,从1938年有记录以来,澳洲房产多年来一直处于稳定增长之中,澳洲政府统计机构的综合分析结果显示澳洲房地产平均每7年翻一翻,平均年增值在10%左右,并保持了50年的这种发展势头,预期到2012年澳洲的房地产将再翻一番。澳洲的房地产市场一直呈现市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低这样的特点。

 

  澳洲房产的种类:

  House

  在澳洲房产中,house一般是指独门独院的一个住房,有一层的也有两层的。  house 的特点主要有:带院子,房间可以很多,风格相对独特。 院子是house的最主要的标志,澳洲房产都有一个绿化的要求,例如house是要求绿化面积不能低于整体占地面积的一个百分比(40%),这就需要有足够的草坪覆盖率。

 

  Townhouse

  Townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大,有的话也是相对house小一些的一个院子。甚至有的townhouse就没有自己独立的院子, 在澳洲几个townhouse共同有一个共有的院子,是澳洲房产的特点之一。

 

  Apartment

  指国内的公寓,但是在澳洲房产中,apartment是一些比较高档的公寓,一般都是高层建筑,位置不是在海边就是在山顶或者山坡上了。Apartment的安全性一般来说是最好的,是澳洲房产中不错的选择,大都有门禁系统。

 

  澳大利亚租房

  在澳洲租房有多种途径,和同学、朋友或不认识的人分租或通过正规的房屋中介办理都是比较常见的租房形式。租住在房东家中或与同学或朋友和租方式较简单,也是大部分学生选择的方式。而通过房屋中介租房通常要签署合同以及其它书面材料,形式更规范。

 

  在租房之前, 中介公司一般会要求租房人出示可以证明租房人身份的文件存档。当你决定要租下房子的时候,你需要预先支付押金(BOND), 押金为一个月到三个月不等。同时还要填写CONDITION REPORT,租房人要非常仔细的检查每个房间的状况,例如墙壁破损、裂纹等。很多租房者都使用照相机以为背案。

 

  在租房期间,租房人要按时支付房租并当时获取收据。如果租房人要对房屋进行任何改动需要提前通知中介,并得到同意后方可进行,比如说当你想更换房子的钥匙时,你首先需要得到中介的同意,并且应该留给中介一把以为背分。房屋中介或房东有权定期查看房屋的状况,但是必须在7天之前通知租房人。另外,中介不能在任何情况下在六个月内提高租金两次。

 

  在结束租约的时候,需要填写表格明确搬出日期提前28个工作日通知中介。如果特殊情况发生, 如房屋破,不能居住可以立即通知中介中止合同。在定期合同到期之前,如果租房人想提前中止合同,租房人只能和中介协商,并得到同意。

 

  澳大利亚买房

  澳洲房产的特点:稳定的升值回报、可观的租金收入、灵活的银行贷款、永久的房屋产权、安全的购买流程、优良的居住环境、品质的生活水平。

 

  澳洲房产将于2015年12月起实施新政,请有意购买房产的人士关注留意以下内容。目前,澳洲汇率已突破5.0大关,相比去年同期,购买同一套房产可节省40万人民币之多。

 

  根据FIRBF(Foreign Investment Review Board的简称,中文为“澳洲投资审批委员会”公布的数据显示,2013-2014财年卖给外国投资者的澳洲民用房产总价值增至347亿元,比此前一个财年172亿元的数值,跳涨了102%。且从去年3月份至今年3月份,澳洲悉尼市的房价就有超过14%的年涨幅。随着越来越多的投资者、新移民、留学生涌入澳洲,以及10月5日与其它11个国家达成 “泛太平洋战略经济伙伴关系协定” (简称 “TPP” )基本协议,澳洲房产投资前景将继续明朗。

 

  条例一、凡在澳洲购买100万澳元以下住宅房产的海外投资者,需缴纳5000澳元的申请费;

 

  条例二、价值100万-200万澳元的房产须缴纳1万澳元的申请费;价值200万澳元以上房产,房价每提高100万澳元需再额外增加1万澳元的申请费。

 

  此外,在2016年1月1日起,在澳洲购买房产的海外投资者,每年需额外缴纳0.5%的地税。如果赶在12月1日前申请购房批准,还可以节省数万元人民币的申请费用。

 

澳洲房产具有永久产权、无房产税、无遗产税等优势,海外人士在澳投资房产将不减热度。2015年3月1日起,海外人士在澳洲购买农地超过1500万元(此前的审查起点是2.52亿)的交易需接受FIRB审查,以及12月1日起需缴纳购房批准申请费等一系列收紧海外人士在澳投资房产的措施。

 

  澳洲房产购买步骤

  第一步:选区

  以悉尼为例,北面的City还有一些有水景的房价会相对比较高。论区的综合评价,基本就是一分价钱一分货。因家庭需求不同(距离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等)。一般会在www.realestate.com.auwww.domain.com.au上看最近的价格信息。学区房顾名思义就是距离某些有名的公立学校近的房子,查学校的排名可以在www.myschool.edu.au,然后进入您想就读的学校,基本很多学校都有写哪些区域属于这个学校招生范围。

 

  第二步:看房

  一般房子的朝向会是一个舒适度的重要因素,澳洲是朝北的房间早上阳光好,和中国正好相反。房子的年龄可以查到,也可以问询中介。

 

  第三步:贷款

  看中房子出Offer前,先要在银行做一个Pre-approval,免费的,这样可以知道选择什么价位的房子符合自己的预算。对于买二手房,其实最重要的还有一点就是Bank valuation,银行会对要购买的房产进行评估,以这个估价作为指导放款的。银行首付(至2014年5月),基本银行需要20%首付,有的银行会要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。

 

  第四步: 出Offer和签订合同

  打电话给中介,有些中介会要求留定金,有些会拿出正式的购房合同,让意向买房者签字。如果卖家也在合同上签字,合同就生效了。如果卖家不接受Offer, 中介会被定金退回给买方。

 

  第五步:找律师

  律师可以把关买家的法律责任,负责过户手续。

 

  第六步:房子的Building Inspection

  澳洲买方,尤其House/Townhouse, 基本买方都要做Building Inspection。Apartment可以看情况决定是否做。Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效以后,需要马上安排做Building Inspection,因为Building Inspector也要时间安排日程。一般Building Inspector做完检查之后,会马上打电话和买家沟通,说明房屋大致情况和主要需要关注的问题。Building Inspection的报告大概需要1-2周出来,然后和Building Inspector联系,让其对问题做出解释并给出初步解决方案。如果房屋购买合同里有Subject Building Inspection条款,就可能可以解除合同。

 

  第七步:交接(过户,Settlement)

  过户日期会在购房合同里写清楚的,如果因买方或者卖方的原因导致不能按时过户的,根据合同规定过失方需要视情况而言进行相应的赔偿。如果不存在上述问题,买方需要在过户当天等律师代办一切过户手续,完毕之后,律师会通知买方,买方就可以到中介那里拿钥匙了,房产就是买家的了。

 

  第八步:购房步骤

  澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目,与澳洲房产中介公司签订购房协议,并支付1-2万元订金(需要收取收据)。一般在10天之内,会有买方的澳洲房产律师事务所为买方讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,有些律所的律师会草拟中文简版合同加以说明,提出专业意见,充分保护买方利益后签约。签约的同时签订律师代理协议,并需支付50%的律师代理费。5-7天后,买方须从银行汇出10%的首期房款至买房的澳洲代理律师事务所,律师确认无误后,再存入卖方律师在澳洲的 “政府监管的银行信托账户” ,待律师收到首付款后,凭收据将1-2万元的订金退还给买方。律师将合同交给开发商,签字认可。澳洲房产交房时间,如果是现房一般3个月内交房;如果是期房,则要等到澳洲房产开发商实际交房时间。房屋完工后,买方律师收到通知,办理产权证,将房款转入开发商。开发商收到全部房款,购房手续完成。

 

  购买澳洲房产一般步骤有这么几个方面。

  第一:购买房产所需的资金 :

  从开始寻找要买的澳洲房产项目到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥澳洲房产价格并不意味着合同 生效。在合同交换前,卖方仍有权利接受出价更高的买家。我们建议买家在谈成价格后要尽快进入合同,以免错失良机。因此,买家要首先获得澳洲银行房屋贷款许可或初 步的贷款许可。记住,一旦你决定买房子,就立即联系银行。

 

  第二:房产买卖合同:

  根据产权 转让法案(澳洲房产法律相关),当澳洲房产中介或个人卖主发布广告出售房产时,他们必须要有初步的房产买卖合同供买家参考,否则就构成违法。澳洲房产买卖合同要包括合同的基本条款,产 权证书,水路图,地方议会的区划证明等。我们提醒买家要求卖家或中介出示合同,检查上述内容。必要时复印合同去征求律师意见。记住,在你理解合同内容之 前,一定不要签字。

 

  第三:房产交易的定金:

  在交换澳洲房产购买合同之时,买家一般会被要求交付相当于澳洲房产价格10%的定金。定金一般由房产中介存在他们的信托账户中,并在最终结算时用于充抵房价。当定金数额巨大并且最终结算期较长时,我们建议将定金进行投资,所得利息一般由买卖双方平分。澳洲房产中介作为定金的持有人一般不能将定金用于投资,除非有澳洲房产买卖双方的明确书面授权。当你决定将定金投资时,应在房产合同交换前通知房产中介,以便事先做出合适的安排。澳洲房产中介要向银行提供买卖双方的税号。一旦买卖双方谈成价格,房产中介在很多情况下会要求买家预付部分定金以示诚意。但是预付的部分定金并没有法律上的约束力,在合同交换之前卖方并没有法律 上的义务将该房产一定出售给买家。如果合同不能交换,预付的部分定金应全部退还给买家。并且房产中介有义务通知买家任何随后的价格。

 

  第四:房产签约 :

  在澳洲房产的买卖双方谈妥价格后,澳洲房产中介会将合同中加入买家的姓名地址等详细情况和价格。如有必要,并经双方同意,房产中介也会修改与房产一同出售的条目。   随后,房产中介会出示给你两份文件要求签字。第一份房产买卖合同,另一份是交换合同授权书。交换合同授权书确认买家已在合同上签字并享有冷静期内的中止权利,同时授权房产中介代表买家交换合同。一旦买家签署了上述两份文件,就意味着你已经接受购买该房产。此时,房产中介会要求你交付全部定金。

 

  第五:交换房产买卖合同 :

  房产中介在确认经买卖双方签字的合同完全一致之后,会将买家签字的合同交付给卖方,同时将卖方签字的合同交付给买家。此程序被称为交换合同。从而使买卖双方正式进入合同,受合同效力的约束。但买家仍享有冷静期内的中止权利。我们建议买家在合同交换后立即与律师联系。

 

  第六:冷静期中止权:

  按照法律,买家在冷静期内有中止合同的权利。冷静期从合同交换之日开始到第五个工作日下午5点结束。如果买家行使冷静期中止权,则相当于房产价格0.25%的定金将被没收。冷静期中止权不适用于拍卖房产的情况。同时,买家也可放弃冷静期中止权,但必须提供律师签字的S66W证明。另一方面,买家也可向卖方申请延长冷静期。如果买家正在申请白蚁报告,房屋结构报告,甚或贷款许可,我们建议你在冷静期内要尽快行动,以免丧失主动。

 

  第七:房产最终结算:

  冷静期结束后,律师会进行一系列的调查,以确保买家获得完全产权。此时,买家应尽快与贷款银行联系,确保资金及时到位。这一过程一般需要4—6周时间。 当一切就绪,双方律师会安排具体的时间地点进行结算。结算内容包括支付价格余额,部分水费,地方议会规费,相关律师费(澳洲房产税费支出)等。一旦结算完成,买家正式成为合法 的产权所有人。

 

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